Tinder & fastighetsinvesteringar för kassaflöde

https://www.youtube.com/watch?v=FdbYAtp3eSQ

[Embed] https://youtu.be/Dz_LXNZLoRI [/ embed]

När jag tittar på potentiella investeringseegenskaper är hyra-till-värde-kvoten den allra första metriken jag tittar på när jag utvärderar en investering. För att beräkna detta värde tar du den månatliga hyran dividerad med köpeskillingen / värdet. Till exempel ett hus som hyr för $ 1000 / månad som kostar $ 100 000 har en hyres-till-värde-kvot på 1% (1 000/100 000 = 1%). Ju högre desto bättre. Jag tittar vanligtvis på en enorm lista med egenskaper så att använda Excel för att göra denna beräkning är den bästa praxisen. Det är på samma sätt som att använda datingappen Tinder ... men med ett filter ... Jag ska sluta där ... du får poängen, många alternativ, hur kan du bäst begränsa dem. Om du är så benägen att använda villkorlig formatering eller gnistdiagram i kalkylbladet för att markera de bästa förhållandevärdena ... ja, det är inte konstigt att du är uttråkad på ditt dagjobb. Om du skapar ett gäng makroer för att göra detta, vakna upp! Du används allvarligt under den här världen.

Jag bryr mig faktiskt inte om hur många sovrum, fyrkantiga bilder, om det är viktoriansk era, gjord av tegel, i en orkanzon, eller om Heath Ledger växte upp där. Jag är inte intresserad av något av det ännu eftersom jag bara kolla om det träffar siffrorna först. Dummy Alert: Bara för att det uppfyller 1% -tröskeln betyder det inte att du har en vinnare. Till exempel kan jag hitta hem hela dagen som är $ 50 000 och hyra för $ 800. Du tänker förmodligen "Wow, det är så rad att det har en (800 / 50k) 1,6% + Rent to value ratio". Men i verkligheten har dessa hem vanligtvis hyresgäster av lägre kvalitet som skruvar fastigheten och har mer ledig plats. På vissa platser kanske du måste bära en pistol för att hämta hyran. Jag gillar personligen att hitta egendomar som är rätt i den 1% zonen men också är de dyraste (högsta klass), t.ex. en fastighet på $ 145 000 som hyr för $ 1400 / månad.

Det finns liknande mätvärden som Cap Rate eller Bruto Rent Multiplier, men dessa används vanligtvis inte i det icke-kommersiella området för Single Family Rentals. Att använda en sådan språklig kan tipsa dig för en agent att du antingen är oerfaren eller europeisk ... inte att något är fel med att vara europeisk förutom att de gör saker bakåt som hela Kilogram-saken och dricker pints. 'Merica! Detta är också en indikator för dig att du arbetar med en oerfaren agent eller en som kommer från den kommersiella världen och försöker "bli av med några SFH: er" som en sido-spelning. Jag är ingen sido-spelning!

Hemvärde Hyra / månadKlass 40K600D60K800C + 70K875B-90K1000B110K1100B + 130K1150A-160K1200A

Bild: Allmän hyra till värde förhållanden med klasser i de översta kassaflödesmarknaderna

Obs: Månadshyror på vertikalt, hemvärde på horisontellt: varierar efter marknad, detta är helt enkelt för att illustrera att den här linjen inte är rak

Nyanser att känna igen:

  • Värdet och hyresförhållandet skulle inte vara linjärt (rak linje); istället skulle det vara en krökt linje (se diagram ovan) där du har aggressiva avkastningar i hyror med högre förhållanden i början (lägre klassegenskaper) och lägre hyror i slutet (egenskaper med högre klass)
  • När fastigheter blir dyrare sjunker hyresgraden vanligtvis - se diagrammet ovan när husvärdet blir över 100k blir det plattare (horisontellt).
  • Vet bara att hyrorna per månad i det här diagrammet är Proforma-hyror, vilket innebär att det verkliga livet är - och om det kommer från en försäljningsagent - går du rakt upp i BS. Om du förstår grafen ovan bör du notera att kurvan plattar ut (mindre böjd, rakare) när du går över till verkliga prestanda. Eller med andra ord, du måste betala mycket mer utgifter per inkomst i lägre klasser än högre klasser eftersom lägre hyresgäster tenderar att vara svårare för hemmet. Vad grafen inte visar är din mentala valuta som du måste spendera på hyresgäster "PITA in the ass" (PITA). Jag försöker personligen minimera PITA-potentialen på alla nivåer i min investering eftersom jag är lat och min bästa och högsta användning är på mitt dagjobb. Jag gillar fastigheter men jag älskar inte tillräckligt för att göra det till mitt heltidsarbete. Kom ihåg - det är den investering som ska tillåta mig att lämna mitt jobb eller frigöra min tid för andra saker.
  • Om du vill ha mina uppgifter om min favoritklass av fastigheter (särskilt när jag börjar), tycker jag om att bo i den "söta platsen", som inträffar precis innan din hyra för att värdera en platt linje - detta är typiskt för området B till B + . Du måste göra din egen bedömning här för din egen strategi. Det finns också något att säga om att vara diversifierad i flera klasser. Till exempel i Houston där blåkragejobb (C & B-hyra) lider på grund av dålig oljetrender, skulle det också vara bra att ha några högre klassegenskaper (B + & A-hyra) med jobb knutna till vita krage jobb trots lägre avkastning. Massor av saker som händer här och det är därför investeringar i fastigheter, även om de är enkla, inte är för dummies. Och nu när du är förvirrad och du inte vet vad du ska tänka ... någon sa till mig att 80% av det genomsnittliga hempriset (inte genomsnittligt - vilket vanligtvis är snett högre och en siffra som lätt hittas online) är ett viktigt pris peka för att försöka vara runt eftersom det är där de flesta av din hyresbefolkning kommer att vara. Om exempelvis medianhemmet i Birmingham är 120 000 (80% x 120K = 96K) är den magiska prispunkten 96K - hej, det är rätt ovanför en fastighet i B-klass, hur lyckligt är det? Hej, det är min blogg så jag väljer exemplen.